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Atraso na entrega de imóvel comprado na planta? Receba indenização!

15 de abril de 2021

Já aconteceu com você ou com algum conhecido de ter comprado um imóvel na planta e a entrega ter atrasado? Bem, saiba que isso é motivo para indenização!

Para podermos falar sobre indenização nesses casos, é importante esclarecer alguns pontos jurídicos. Primeiramente, devemos lembrar que não há uma vinculação direta entre o inadimplemento contratual e o dano moral, embora o dano moral possa ser resultado do não cumprimento do contrato em determinadas situações.

De acordo com o entendimento predominante no STJ, para que seja pertinente a indenização por dano moral, de modo geral, deve haver repercussão na esfera íntima do indivíduo “lesado”. Essa repercussão pode ser conceituada como uma violação que atinge o sentimento da pessoa, sua honra, dignidade, gerando sofrimento e angústia.

Dito isto, no caso específico de atraso na entrega de imóvel comprado na planta, a indenização por dano moral, em regra, não é devida. O mero descumprimento do prazo de entrega previsto no contrato, por si só, não acarreta danos morais, por não ser capaz de ferir a esfera íntima do comprador.

Exceções

Todavia, a regra citada tem exceções. É possível haver a condenação por danos morais se no caso concreto for comprovada uma situação anormal atinja a dignidade do comprador.

Como exemplo da exceção citada acima, podemos considerar: um atraso muito grande na entrega do imóvel, de dois anos, o que demonstra claramente um cenário de anormalidade.

Além disso, um outro caso pertinente, é o fato de o atraso na entrega do imóvel gerar a necessidade de o indivíduo adiar o seu casamento por conta dessa situação inesperada.

Dano emergente e lucros cessantes

No que se refere ao dano material, o atraso na entrega do imóvel poderá acarretar na condenação da construtora/imobiliária ao pagamento de dano emergente e lucros cessantes.

  • Dano emergente é o prejuízo efetivamente sofrido em razão do atraso. Deve ser provado pelo adquirente.
  • Lucros cessantes é o que o comprador deixa de ganhar por conta do atraso. O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do vendedor, sendo presumido o prejuízo do comprador. Devem ser calculados como sendo o valor do aluguel do referido imóvel.

Pode-se destacar que normalmente os contratos possuem uma cláusula que prevê um período de tolerância na entrega do imóvel, como por exemplo, um “prazo extra” de 180 dias. Passado esse período, a indenização por lucros cessantes é devida, tendo em vista a presunção de prejuízo do comprador, sendo desnecessária a comprovação de que o imóvel seria objeto de locação.

No caso concreto, a alegação por parte da construtora de que o descumprimento contratual se deu por situações “excepcionais”, como a escassez de mão de obra, falta de insumos na construção civil ou até mesmo a dificuldade de ligação da rede elétrica e de água, não são capazes de impedir a indenização do comprador, por serem situações inerentes à atividade e que são cobertas pelo período de tolerância citado anteriormente, quando previsto.

Fortuito Interno

Diante disso, é importante trazer o conceito de fortuito interno, para melhor entendimento da situação citada anteriormente. Fortuito interno são os fatos ligados ao risco natural da atividade econômica desempenhada pela empresa, incapazes de afastar a mora e o dever de indenizar por parte da construtora no caso de atraso na entrega do imóvel.

Além disso, o fortuito interno também possui relação com a teoria do risco, prevista no código civil e no diploma consumerista. Este pressupõe que aqueles que usufruem, habitualmente, dos bônus de determinada atividade, devem responder pelos riscos que ela causar, ainda que sem culpa.

Outro ponto de suma importância, é que a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio incidirá somente após a efetiva entrega do imóvel. A lógica aqui é que os encargos sobre o bem só serão de responsabilidade do comprador após a entrega da coisa, que a partir daí poderá ser usufruir do local.

Resumindo…

Em caso de atraso na entrega de imóvel comprado na planta, a regra é de que a indenização por dano moral não será devida, com exceção dos pontos vistos anteriormente. Em relação aos danos materiais (dano emergente e lucros cessantes), é pacífico o entendimento de que é devida a indenização, devendo, obviamente, serem analisadas as especificidades do caso concreto.

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